Inleiding

Voordat u dit verder gaat met lezen raden we aan om eerst het onderdeel funderingstechniek te lezen. Dat onderdeel vormt de basis waarop hier verder wordt gegaan met de uitleg.

Onzichtbare fundering

Onder het onderdeel funderingstechniek heeft u kunnen zien dat er verschillende soorten funderingen zijn met alle mogelijke varianten daarop. Maar wat zit er nu voor een fundering onder uw woning? Bij funderingsonderzoek wilt u daarachter komen en ook wat de huidige kwaliteit is van de fundering. Hoe lang kan de fundering nog ongeveer mee? Wat u kunt doen is omschreven in deze paragraaf.

Bouwkundige eenheid

Een bouwkundige eenheid vormen alle woningen die constructief met elkaar zijn verbonden. Een verticale voeg zegt niets! Vaak is bij de bouw gebruik gemaakt van een al bestaande fundering van het buurpand. Soms zelfs aan beide zijden. De balken zijn dan ingehakt (ingekast) in de bestaande muren Binnen de bouwkundige eenheid zijn de gefundeerde muren tussen de woningen gezamenlijke funderingen. Bij archiefonderzoek dus ook naar de archieftekeningen van het volgende bouwdeel links en rechts kijken.

Funderingsproblemen soms al zichtbaar

Bovenstaande foto’s zijn wellicht heftig maar maken wel duidelijk dat het goed is om even langs de hele bouwkundige eenheid te lopen. Doe dat ook bij koop van een woning om te kijken of er funderingsproblemen zijn. U kunt met een waterpas ook kijken of de vloer nog redelijk horizontaal ligt. Het best kunt dat doen op de slaapverdieping omdat woonvloeren nogal eens zijn uitgevlakt. Scheefstand tot meer dan 30 cm per woning komt voor.



Op de foto hierboven is een op staal gefundeerde woning (dus zonder palen) vast gebouwd tegen een huis dat gefundeerd is op houten palen. Dit noemen we een scharnierpand. Het betreffende pand is in 100 jaar 3 x opnieuw gebouwd en telkens is dezelfde constructieve fout gemaakt.
In feite zijn bij vervormingen als op de foto’s geen funderingsonderzoeken meer nodig. Zelfs een leek kan zien dat het niet goed gaat en funderingsherstel noodzakelijk is. Wel is het handig om toch een ontgraving uit te voeren als niet uit het archief duidelijkheid kan worden verkregen over het type fundering, een uitgebreid onderzoek is dan minder nodig.

Archiefonderzoek in Rotterdam

Bij de bouw was er een bouwaanvraagtekening nodig om de bouwvergunning te krijgen. Bij woningen met houten funderingen wordt vrijwel altijd de hoogte van het hoogste funderingshout ten opzichte van NAP door de gemeente aangegeven. In veel gemeenten kunt u deze in het archief van de gemeente opzoeken of op laten zoeken en voor eigen gebruik kopiëren. Rotterdam heeft een handicap, een deel van het archief is bij de brand in 1940 verloren gegaan. Vraag bij het archief of van uw woning nog dossiers aanwezig zijn. Enkele zoekmogelijkheden:

http://rotterdam.rvc.nl/pandkaarten/search.asp  

Klik hier voor bezoekerstijden etc van het gemeentearchief
Bezoekadres Hofdijk 651 - 3032 CG Rotterdam
Postadres Postbus 71 - 3000 AB Rotterdam
Telefoonnummer (010) 24 34 567 of bel gratis het algemene informatienummer van de gemeente Rotterdam 0800 1545

Voor raadpleging van de Rotterdamse tekeningen vanaf 1986 kunt u zich wenden tot de afdeling Vergunningen, het Bureau Informatie en Dienstverlening,
bezoekadres: Galvanistraat 15, toren 2 (bij het Marconiplein)
website: http://www.dsv.rotterdam.nl
e-mail: vergunningen-ID@dsv.rotterdam.nl
telefoon: 010 – 489 49 58

Funderingsonderzoek

Archiefonderzoek maakt duidelijk, als u wat terug kunt vinden, welk type fundering hoogstwaarschijnlijk onder uw woning zit maar maakt nog niets duidelijk over de kwaliteit van de fundering. Funderingsonderzoek is dan de enige optie om daarin duidelijkheid te krijgen. Het funderingsonderzoek behoort volgens het funderingsonderzoeksprotocol uitgevoerd te worden. Diverse bedrijven zie onder links op de website www.platformfundering.nl kunnen dat voor u uitvoeren. Ook Ingenieursbureau Gemeente Werken Rotterdam (IGWR) kan dit, maar is tevens belanghebbende als het gaat om latere rechtszaken. Voor de interpretatie van de gegevens uit het volgens het protocol uitgevoerde onderzoek moeten in Nederland betere afspraken komen. IGWR (Ingenieursbureau Gemeente Werken Rotterdam) heeft op de 4e Nationale Houten heipalendag 22 januari 2009 in Rotterdam een "concept IGWR - Richtlijn" gepresenteerd waaraan de funderingsonderzoeken in Rotterdam moeten voldoen. Deze richtlijn is weliswaar nog een concept en zal mogelijk op onderdelen nog worden bijgesteld maar gaat per direct in werking. Op de heipalendag is een landelijke oproep gedaan om mogelijke verbeteringen door te geven aan het funderingsloket in Rotterdam  funderingsloket@dsv.rotterdam.nl.  Ook wij zullen enkele opmerkingen plaatsen. Alleen voor funderingsonderzoeken welke voldoen aan de "concept IGWR richtlijn" zal vrijstelling gegeven worden voor de legeskosten van de bouwvergunning.  Klik hier voor de concept IGWR- richtlijn dd 22 januari 2009. Het protocol van 2003 is onveranderd onderdeel van deze richtlijn en als bijlage opgenomen in de richtlijn

Bij voorkeur vinden we dat funderingsonderzoek bij de hele bouwkundige eenheid uitgevoerd zou moeten worden. Dit kan bij grote bouwblokken leiden tot langdurig overleg en tegenwerking. Funderingsonderzoek bij een eind of tussenwoning zegt nog niet veel over de andere woningen.

Funderingsonderzoek in stedelijk gebied is niet altijd eenvoudig. Het liefst zouden we minstens bij de voor en achtergevel een gat laten graven. De voorgevel grenst nogal eens aan een trottoir waar het vol kan liggen met kabels en leidingen. Soms is het mogelijk vanuit een kruipruimte het onderzoek uit te laten voeren.

Grondwateronderzoek

Funderingsonderzoek is altijd een momentopname terwijl de grondwaterstand sterk kan fluctueren. Laat daarom bij funderingsonderzoek ook altijd een peilbuis aanbrengen waar een houten fundering is gevonden. Deze peilbuis/peilbuizen zelf minimaal maandelijks 1 keer meten en de grondwaterstand vastleggen. Wissel zo mogelijk informatie uit met uw buren en stuur 1 keer per jaar een totaaloverzicht van uw metingen naar de BVFP-Rotterdam.

Stuur altijd een volledige kopie van het uitgevoerde funderingsonderzoek naar de BVFP-Rotterdam.

Zettingsonderzoek

Een advies van het bureau dat het funderingsonderzoek heeft uitgevoerd kan zijn om de bouwkundige eenheid een drietal tot vijftal jaren te monitoren, dit omdat geen uitsluitsel gegeven kan worden over het draagvermogen. Daarvoor worden boutjes in de gevel geplaatst en deze worden 1 keer per half jaar gemeten ten opzichte van elkaar en een vast NAP meetpunt. Uit een dergelijke monitoring kan blijken dat de bouwkundige eenheid in zijn geheel zakt, of ongelijkmatig zakt of niet meer zakt.

Eerst monitoren kan ook maar…..

Het liefst zouden we voordat funderingsonderzoek gedaan wordt eerst een tijd de zettingen monitoren en zo mogelijk het grondwater. Grondwater monitoren is echter alleen nuttig als bekend is hoe hoog het hoogste funderingshout zit. Daarvan zijn helaas niet altijd de gegevens beschikbaar (zeker niet in Rotterdam) en moet toch eerst gegraven worden

Funderingsherstel of grondwaterherstel etc.

Uit een funderingsonderzoek kan van alles komen variërend van uw fundering is gegarandeerd nog 25 jaar goed tot u moet binnen drie jaar herstellen. Soms staat er een conclusie met daarachter bijvoorbeeld “mits het grondwater…….”. Kijk niet alleen naar de conclusie maar lees het hele rapport. Bij onduidelijkheden raden we u aan de BVFP-Rotterdam om advies te vragen.

Bij koop en verkoop van een woning

Als nog geen funderingsonderzoek is uitgevoerd adviseren we u dringend eerst een funderingsonderzoek uit te laten voeren. U behoort alle informatie die u heeft in kopie aan de koper over te dragen en de stukken in het verkoopcontract vast te leggen. Eigenaren die informatie achterhouden ten aanzien van funderingsproblemen krijgen in de toekomst claims aan hun broek.

Kopers adviseren we voor de koop van een huis voldoende tijd uit te trekken, door een expertisebureau een bovengronds bouwkundig onderzoek uit te laten voeren en te zorgen als dat nog niet is gebeurd voor een funderingsonderzoeksraportage op basis waarvan u een besluit neemt.

Zie ook de publicatie “Waar let ik op bij het (ver)kopen van een woning” op de website www.platformfundering.nl

Let bij koop van een huis met een fundering op staal op……
 

Op bovenstaande foto zijn twee deuren te zien van een rijtje huizen met een fundering op staal De dorpel van de linkerdeur op de foto ligt op straatniveau waardoor bij een hevige regenbui soms het water naar binnen stroomt. Bij de rechterdeur is een nieuwe betonvloer die op een hoger niveau is aangebracht te zien. Een woning gebouwd op een fundering op staal (dus zonder palen) is met de inklinking meegezakt. Vaak de straat ook, maar die moet wel eens opgehoogd worden waardoor de vloer van de woning nabij of zelfs onder het niveau van de straat komt te liggen. In andere situaties heeft de gemeente het maaiveld (trottoir) voor de woning verlaagd, maar dat kan niet door blijven gaan. In de kruipruimte welke mee is gezakt ontstaat vaak (grond)wateroverlast en de (vloer)balken gaan rotten. Vaak ook omdat de ventilatie onder de bestrating is verdwenen of niet meer werkt. In een aantal woningen is de houten vloer vervangen door een betonvloer. Nadeel hiervan is dat deze zorgt voor nog meer gewicht waardoor de woning nog sneller kan gaan zakken.

Bouwkundige eenheden en funderingsherstel

Funderingsonderzoek behoort bij voorkeur uitgevoerd te worden bij de complete bouwkundige eenheid.

Alhoewel de gemeente Rotterdam funderingsherstel voor een woning in een bouwkundige eenheid die groter is dan 1 woning toestaat plaatsen we hier enkele kanttekeningen bij.

• Paalkopverlaging kan ongestraft worden gedaan bij een deel van de bouwkundige eenheid omdat het draagvermogen niet veranderd.
• Het aanbrengen van elk type nieuwe fundering onder een deel van een bouwkundige eenheid brengt risico’s met zich mee. Het herstelde deel zakt niet meer terwijl de rest dat meestal wel doet. Ter plaatse van de overgang hersteld/niet hersteld kunnen grote deformaties ontstaan. Aansprakelijkstelingen zijn daarop het vervolg. Om partieel (gedeeltelijk) herstel goed te doen behoort eerst minstens 3 jaar gemonitord te worden op zettingsgedrag, waarna bepaald kan worden als van een groot deel de zakking 0 mm is welk deel wel voorzien moet worden van een nieuwe fundering om daar de zakking ook tot 0 mm terug te brengen.
• Bij teveel scheef gezakte woningen of funderingen op staal die te ver zijn weggezakt is het aan te raden om de woning recht en/of omhoog te vijzelen. Hieraan zijn wel extra kosten verbonden.

Bij herstel in een grotere bouwkundige eenheid dan 1 woning heeft u altijd met de medebouwblokbewoners te maken. De woningscheidende muur is van u beide! Overleg en volledige informatieverstrekking is een eerste vereiste. Dit is soms een moeilijk en langdurig traject.

Na funderingsherstel knapt de straat zienderogen op.

Als eigenaren van woningen geconfronteerd worden met (mogelijke) funderingsproblemen is vaak het leed niet te overzien. Technisch oplosbaar, maar hoe financieel, hoe krijg ik de andere eigenaren zover. Men heeft weinig zin meer in onderhoud met als gevolg dat de huizen verpauperen.
Na funderingsherstel knappen de straten zienderogen op. Men gelooft er weer in en pakt ook andere zaken aan zoals het dak en de gevel.

Funderingsonderzoek adressen

Funderingsonderzoeken volgens het funderingsonderzoeksprotocol Let op dat dit gebeurt met NAP waterpasmeting en houtonderzoek
Fugro	dhr. Gemme de Bruin	g.dbruin@fugro.nl	0184-620700
Wareco	dhr. P. den Nijs	p.dennijs@wareco.nl	020-7504600
P. van 't Wout	dhr. P. van 't Wout	info@pvantwout.nl	0182-617767
Bresser	dhr. R. Soonieus	info@bresser.nu	078-6737858
IFCO funderingscontrole	Ir. M.C.H. van Delft	post@ifco.nl	075-6476300
Ingenieursbureau Gemeentewerken Rotterdam		ATP.Opstal@gw.rotterdam.nl
TNO Bouw en Ondergrond			015-2763000
Funderingsonderzoek (indicatief)
C.J. Smit	dhr. H. Smit	info@cjsmitenzonen.nl	0182-513615
J de Wit advies	Dhr J de Wit	dewitfunderingen@xs4all.nl	0182-535520

 

Nog geen lid?

Als u het vermoeden heeft van mogelijke funderingsproblemen of dit zeker weet, wordt dan lid. De betreffende partijen worden dan door de BVFP-Rotterdam aansprakelijk gesteld en de verjaring gestuit. Informeer ook uw rechtsbijstandsverzekering.